Cập nhật bảng giá xây dựng phần thô 2026 tại TPHCM

TPHCM đang phát triển mạnh mẽ, việc xây dựng nhà ở hay công trình dân dụng đòi hỏi sự đầu tư kỹ lưỡng ngay từ nền tảng. Phần thô - hay còn gọi là "xương sống" của ngôi nhà - đóng vai trò quyết định đến độ bền vững, an toàn và giá trị lâu dài của công trình. Năm 2026, với sự biến động về giá vật liệu và nhân công, việc cập nhật bảng giá xây dựng phần thô năm 2026 trở nên thiết yếu hơn bao giờ hết. An Đại Lộc, với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế và thi công xây dựng tại TPHCM, tự hào mang đến dịch vụ xây dựng phần thô chuyên nghiệp, sử dụng vật liệu cao cấp và đội ngũ kỹ sư giàu sáng tạo. Chúng tôi không chỉ cam kết chất lượng mà còn tối ưu hóa chi phí, giúp sở hữu ngôi nhà mơ ước mà không lo vượt ngân sách. Hãy cùng khám phá bảng giá cập nhật mới nhất và những insight độc đáo từ An Đại Lộc để khởi đầu hành trình xây dựng của bạn một cách thông minh!

Xây dựng phần thô là gì? "Khung xương" quyết định tuổi thọ công trình

Trong lĩnh vực xây dựng, nếu phần hoàn thiện (sơn nước, gạch ốp, nội thất) tạo nên vẻ đẹp thẩm mỹ thì phần thô chính là "bản sắc" và "sức mạnh" cốt lõi của ngôi nhà.

1. Khái niệm thi công phần thô

Thi công phần thô là giai đoạn hình thành khung sườn cho công trình, bao gồm việc tạo dựng hệ thống kết cấu chịu lực (móng, cột, dầm, sàn bê tông), hệ thống tường bao che và ngăn chia không gian.

Tại An Đại Lộc, chúng tôi quan niệm rằng: "Phần thô tốt là tiền đề cho một ngôi nhà không nứt, không thấm và bền bỉ qua hàng thập kỷ". Đây là giai đoạn khó sửa chữa nhất sau khi hoàn thành, vì vậy mọi sai sót kỹ thuật ở bước này đều dẫn đến hệ lụy nghiêm trọng về sau.

2. Các hạng mục chính trong thi công phần thô của An Đại Lộc

Một gói thầu xây thô tiêu chuẩn năm 2026 tại TPHCM sẽ bao gồm các hạng mục "xương sống" sau:

A. Thi công hệ thống móng (Nền móng vững chắc): Tùy vào địa chất tại khu vực, An Đại Lộc sẽ tư vấn loại móng phù hợp:

Móng đơn: Phù hợp nhà nhỏ, đất cứng, tiết kiệm chi phí.
Móng băng: Phổ biến cho nhà phố, khả năng chịu lực dàn đều.
Móng cọc: Giải pháp tối ưu cho đất nền yếu hoặc công trình cao tầng, đảm bảo chống sụt lún tuyệt đối.

B. Hệ khung bê tông cốt thép (BTCT): Đây là "bộ khung" chịu lực chính của toàn bộ ngôi nhà, bao gồm: Lắp dựng cốt thép, cốt pha và đổ bê tông cho Cột, Dầm, Sàn. Đảm bảo đúng mác bê tông và mật độ thép theo bản vẽ thiết kế kỹ thuật.

C. Xây tường bao và tường ngăn: Sử dụng gạch tuynel chất lượng cao để xây tường bao quanh (thường là tường 200mm để chống nóng, chống thấm) và tường ngăn phòng (tường 100mm). Đảm bảo mạch vữa thẳng, đều, đúng cao độ và độ dày thiết kế.

D. Cầu thang bê tông: Thi công cốt pha, cốt thép và đổ bê tông cầu thang theo hình dáng thiết kế (cầu thang chữ U, chữ L hoặc cầu thang xoắn). Định hình bậc cấp thô để chuẩn bị cho giai đoạn ốp đá/gỗ hoàn thiện.

E. Hệ thống điện nước âm tường (M&E): Đây là hạng mục cực kỳ quan trọng đòi hỏi sự chính xác cao:

Lắp đặt đường ống dẫn điện (ống ruột gà, ống cứng), đế âm, hộp nối.
Lắp đặt hệ thống cấp thoát nước nóng - lạnh âm tường, âm sàn.
Lưu ý: Giai đoạn này chỉ dừng lại ở việc đi ống và dây, chưa lắp thiết bị đầu cuối.

F. Tô trát tường cơ bản: Sử dụng vữa xi măng cát để tô trát phẳng toàn bộ bề mặt tường trong và ngoài nhà. Tạo mặt phẳng chuẩn để giai đoạn bả lót và sơn nước hoàn thiện đạt độ mịn cao nhất.

3. Những hạng mục KHÔNG bao gồm trong phần thô

Để tránh hiểu lầm khi ký kết hợp đồng, gia chủ cần lưu ý các hạng mục thường thuộc về phần hoàn thiện (trừ khi có thỏa thuận riêng):

Vật tư ốp lát: Gạch lát nền, gạch ốp tường, đá granite cầu thang.
Vật tư thiết bị điện: Bóng đèn, công tắc, ổ cắm, máy lạnh.
Vật tư thiết bị vệ sinh: Lavabo, bồn cầu, vòi sen, bồn nước.
Sơn nước: Bả matit và sơn màu nội/ngoại thất.
Cửa các loại: Cửa đi, cửa sổ, cổng chính.
Nội thất gỗ: Tủ bếp, giường, tủ quần áo, tay vịn cầu thang.

Vì sao gia chủ nên cập nhật đơn giá phần thô trước khi khởi công

Gia chủ nên cập nhật đơn giá phần thô tại Tphcm trước khi khởi công vì đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách và tiến độ công trình. Theo các chuyên gia xây dựng, việc nắm rõ đơn giá mới nhất giúp tránh rủi ro phát sinh và đảm bảo chất lượng công trình .

Dự toán chính xác chi phí: Đơn giá phần thô chiếm khoảng 40–50% tổng chi phí xây dựng. Nếu không cập nhật, gia chủ dễ bị lệch ngân sách so với thực tế.
Tránh phát sinh ngoài ý muốn: Giá vật liệu (xi măng, thép, cát, đá) và nhân công thường biến động theo thị trường. Cập nhật đơn giá giúp hạn chế tình trạng đội chi phí trong quá trình thi công.
So sánh và chọn nhà thầu hợp lý: Mỗi nhà thầu có cách tính mét vuông xây dựng khác nhau, dẫn đến báo giá chênh lệch. Việc tham khảo đơn giá thị trường giúp gia chủ có cơ sở thương lượng và chọn đơn vị phù hợp .
Đảm bảo chất lượng công trình: Khi biết rõ đơn giá, gia chủ cân đối giữa chi phí và yêu cầu kỹ thuật, tránh việc tiết kiệm quá mức dẫn đến ảnh hưởng kết cấu.
Lập kế hoạch tài chính và tiến độ: Cập nhật đơn giá giúp gia chủ chuẩn bị nguồn vốn, sắp xếp thời gian khởi công hợp lý, tránh gián đoạn thi công.

Bảng đơn giá xây dựng phần thô cập nhật tham khảo năm 2026

Bảng đơn giá xây dựng phần thô tại Tphcm cập nhật tham khảo năm 2026 cùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá, giúp bạn dự toán ngân sách xây nhà chính xác hơn theo từng loại công trình.

+ Đơn giá theo loại hình nhà (VNĐ/m² xây dựng)

Tùy thuộc vào yêu cầu kết cấu và độ thẩm mỹ, mức giá có sự phân hóa rõ rệt để đảm bảo chất lượng thi công tốt nhất:

Nhà phố hiện đại
Nhà cấp 4
Biệt thự
Nhà có tầng hầm

+ Đơn giá theo quy mô diện tích xây dựng

An Đại Lộc áp dụng nguyên lý "Quy mô lớn – Chi phí tối ưu" giúp chủ đầu tư tiết kiệm ngân sách. Công thức tính:

Tổng chi phí = Diện tích xây dựng × Đơn giá phần thô

Diện tích xây dựng bao gồm: móng, tầng hầm, các tầng, mái, sân thượng.

+ Các yếu tố làm thay đổi đơn giá:

Vị trí thi công: trung tâm thành phố thường cao hơn ngoại thành.
Quy mô công trình: diện tích lớn có thể giảm đơn giá nhờ hiệu ứng quy mô.
Điều kiện địa chất: đất yếu, cần móng cọc hoặc tầng hầm → chi phí cao.
Yêu cầu kỹ thuật đặc biệt: chống thấm, cách âm, kết cấu chịu lực phức tạp.
Giá vật liệu: Cát và đá xây dựng tăng khoảng 20% do nguồn cung khan hiếm.
Yêu cầu kỹ thuật đặc biệt: Lắp đặt thang máy, hệ thống điện thông minh yêu cầu đi dây phức tạp hơn.

Biến động giá vật tư, nhân công ảnh hưởng đến chi phí xây dựng

Trong năm 2026, thị trường xây dựng tại TPHCM đang chứng kiến những đợt sóng biến động mới về chi phí. Việc hiểu rõ mối quan hệ giữa giá vật tư, nhân công và tổng ngân sách sẽ giúp bạn chủ động hơn trong việc đàm phán với nhà thầu như An Đại Lộc.

Nhu cầu tăng mạnh: Đầu tư công, đô thị hóa, và bất động sản phục hồi sau dịch khiến nhu cầu vật liệu (xi măng, thép, cát, đá) tăng cao.
Giá nguyên liệu đầu vào: Quặng sắt, than, dầu mỏ tăng giá → kéo theo thép, xi măng, gạch tăng.
Chi phí vận chuyển: Giá xăng dầu biến động làm chi phí logistics tăng.
Yếu tố quốc tế: Xung đột địa chính trị, lạm phát toàn cầu, chuỗi cung ứng gián đoạn.
Lạm phát và mức sống tăng → tiền công lao động xây dựng tăng.
Thiếu hụt lao động: Nhiều công nhân chuyển sang ngành khác, dẫn đến khan hiếm nhân lực.
Kỹ thuật cao: Công trình phức tạp (tầng hầm, biệt thự) cần thợ tay nghề giỏi, chi phí nhân công cao hơn.
Chi phí phần thô tăng 5–10% mỗi năm: Do giá thép và xi măng biến động mạnh.
Ngân sách dễ bị đội lên nếu không cập nhật đơn giá trước khi khởi công.
Tiến độ thi công bị ảnh hưởng: Khi giá tăng đột ngột, nhà thầu có thể chậm cung ứng vật liệu hoặc yêu cầu điều chỉnh hợp đồng.
Hiệu quả đầu tư giảm: Chủ đầu tư phải cân đối lại vốn, có thể cắt giảm hạng mục hoàn thiện.

Cách tính chi phí xây dựng phần thô chính xác

Để dự toán bảng giá xây dựng phần thô 2026 một cách sát thực tế, gia chủ cần nắm rõ công thức tính diện tích xây dựng và các hệ số quy đổi cho từng hạng mục.

1. Công thức tính diện tích xây dựng

Tổng diện tích xây dựng = (Diện tích các tầng × hệ số quy đổi) + diện tích phụ trợ (mái, sân thượng, ban công…).

2. Bảng hệ số tính diện tích xây dựng (Chuẩn 2026)

Mỗi phần của ngôi nhà có mức độ tiêu hao vật tư và nhân công khác nhau, do đó sẽ có hệ số tương ứng:

A. Hệ số tính móng

Móng cọc: 30% – 50% diện tích sàn trệt (tùy vào số lượng tim cọc).
Móng băng: 50% – 70% diện tích sàn trệt.
Móng bè: 80% – 100% diện tích sàn trệt.

B. Hệ số các tầng

Tầng trệt, Lầu 1, Lầu 2...: 100% diện tích.
Tầng lửng: 100% diện tích phần sàn đổ bê tông + 50% diện tích phần thông tầng.

C. Hệ số sân thượng và mái

Sân thượng có mái che: 70% – 80% diện tích.
Sân thượng không mái che (Sân phơi): 50% diện tích.
Mái bê tông cốt thép: 50% diện tích.
Mái tôn (bao gồm xà gồ và tôn): 20% – 30% diện tích.
Mái ngói hệ kèo thép: 60% – 70% diện tích (tính theo độ nghiêng).

D. Bí quyết dự trù ngân sách tránh phát sinh

"Xây nhà không phát sinh" là điều khó, nhưng "hạn chế tối đa phát sinh" là điều hoàn toàn có thể nếu bạn nắm vững 3 nguyên tắc sau:

Hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh: Đừng xây nhà theo kiểu "vừa xây vừa vẽ". Mọi thay đổi về vị trí tường, thiết bị điện nước sau khi đã thi công phần thô sẽ khiến chi phí nhân công tăng vọt.
Khảo sát địa chất kỹ lưỡng: Việc xác định đúng loại móng ngay từ đầu giúp bạn tránh được khoản phí khổng lồ khi đất yếu bất ngờ trong quá trình đào móng.
Hợp đồng bóc tách vật tư chi tiết: Tại An Đại Lộc, chúng tôi liệt kê rõ chủng loại thép, nhãn hiệu xi măng, loại gạch... Sự minh bạch này giúp bạn kiểm soát được "đầu vào", tránh tình trạng nhà thầu tự ý thay đổi vật liệu rẻ tiền hơn.

Cách dự trù ngân sách tránh phát sinh

Cập nhật đơn giá mới nhất trước khi ký hợp đồng.
Thỏa thuận rõ ràng với nhà thầu về cách tính diện tích và hệ số quy đổi.
Dự phòng thêm 5–10% ngân sách cho biến động giá vật liệu và nhân công.
Kiểm tra bản vẽ thiết kế chi tiết để tránh thay đổi trong quá trình thi công.
So sánh nhiều báo giá từ các nhà thầu uy tín để chọn mức hợp lý.

Quy trình thi công phần thô tại An Đại Lộc

Để đảm bảo công trình đạt chất lượng và tiến độ, An Đại Lộc thường triển khai xây dựng phần thô mới nhất tại TPHCM theo một quy trình chuẩn, minh bạch và có giám sát chặt chẽ:

Bước 1: Khảo sát thực tế: Đo đạc hiện trạng đất, kiểm tra địa chất, hạ tầng xung quanh. Tư vấn giải pháp móng, kết cấu hợp với nhu cầu và ngân sách của gia chủ.
Bước 2: Lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật: Triển khai bản vẽ kết cấu, hệ thống điện nước âm tường. Đưa ra phương án thi công chi tiết để tránh phát sinh.
Bước 3: Báo giá chi tiết từng hạng mục: Tính toán diện tích xây dựng theo hệ số quy đổi, lập bảng báo giá minh bạch cho từng hạng mục phần thô.
Bước 4: Ký hợp đồng thi công: Thỏa thuận rõ ràng về tiến độ, vật liệu, nhân công, và điều khoản bảo hành. Cam kết không phát sinh chi phí ngoài hợp đồng nếu không có sự đồng ý của gia chủ.
Bước 5: Tổ chức thi công: Triển khai thi công móng, khung bê tông cốt thép, tường, cầu thang. Lắp đặt hệ thống điện nước âm tường. Giám sát kỹ thuật thường xuyên để đảm bảo đúng thiết kế.
Bước 6: Nghiệm thu từng giai đoạn: Nghiệm thu móng, khung, tường, cầu thang, hệ thống kỹ thuật. Đảm bảo chất lượng trước khi chuyển sang giai đoạn hoàn thiện.
Bước 7: Bàn giao và bảo hành kết cấu: Bàn giao công trình phần thô cho gia chủ. Cam kết bảo hành kết cấu theo thời gian quy định, xử lý sự cố nếu phát sinh.

Lợi ích khi chọn An Đại Lộc thi công phần thô

Việc lựa chọn đúng nhà thầu phần thô quyết định đến chất lượng, tiến độ và chi phí của công trình. An Đại Lộc mang lại nhiều lợi ích rõ ràng cho gia chủ:

Báo giá chi tiết từng hạng mục, tính toán diện tích xây dựng theo hệ số chuẩn.
Cam kết không phát sinh chi phí ngoài hợp đồng nếu không có sự đồng ý gia chủ.
Kỹ sư, giám sát có chuyên môn cao, từng triển khai nhiều công trình có tầng hầm.
Lập timeline thi công cụ thể cho từng giai đoạn (móng, khung, tường).
Giám sát chặt chẽ để đảm bảo công trình hoàn thành đúng thời hạn.
Bảo hành kết cấu phần thô theo thời gian quy định.
Hỗ trợ xử lý sự cố nếu phát sinh sau bàn giao.
Hợp đồng minh bạch, có điều khoản bảo vệ quyền lợi gia chủ.
Đảm bảo tính pháp lý, tránh rủi ro tranh chấp sau này.

Tại sao An Đại Lộc là lựa chọn hàng đầu để xây dựng nhà 2026?

Bước sang năm 2026, An Đại Lộc không chỉ được biết đến là một nhà thầu xây dựng với hơn thập kỷ kinh nghiệm. Chúng tôi đã chuyển mình mạnh mẽ để trở thành "Người đồng hành kiến tạo phong cách sống". Tại An Đại Lộc, mỗi công trình là một tác phẩm độc bản, phản chiếu cá tính của gia chủ. Chúng tôi thấu hiểu rằng, ngôi nhà năm 2026 cần nhiều hơn một mái che; nó cần sự kết nối giữa công nghệ hiện đại và thiên nhiên thuần khiết.

An Đại Lộc sở hữu đội ngũ hùng hậu với đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư dày dặn kinh nghiệm trong các lĩnh vực dân dụng, hạ tầng và công nghiệp. Sự kết hợp giữa tư duy trẻ trung của các kiến trúc sư trẻ và sự vững chãi của các chuyên gia kỳ cựu giúp mỗi bản vẽ tại An Đại Lộc vừa đạt đỉnh cao thẩm mỹ, vừa tối ưu tuyệt đối về công năng. Chúng tôi cam kết: Báo giá chi tiết – Không phát sinh – Đúng tiến độ".

Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị không chỉ giỏi về kỹ thuật mà còn có "tâm" và "tầm" trong thiết kế, An Đại Lộc chính là câu trả lời. Chúng tôi không xây những bức tường, chúng tôi xây dựng tương lai và hạnh phúc của bạn.

---

Liên hệ ngay với An Đại Lộc:

CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG KỸ THUẬT AN ĐẠI LỘC