Cách tính diện tích xây nhà trọn gói chính xác nhất 2025

Xây nhà là một quyết định lớn, và dự toán chi phí chính xác là yếu tố then chốt để đảm bảo công trình diễn ra suôn sẻ, tránh phát sinh. Việc cách tính diện tích xây nhà trọn gói tại HCM là bước quan trọng giúp gia chủ nắm được tổng chi phí dự kiến, hạn chế phát sinh và chủ động lựa chọn gói xây dựng phù hợp. Năm 2025, các đơn vị xây dựng tiếp tục áp dụng những hệ số và công thức tính diện tích theo tiêu chuẩn mới nhằm đảm bảo độ chính xác cao hơn. Bài viết này sẽ hướng dẫn bạn cách tính diện tích xây dựng chi tiết từng hạng mục cùng bảng minh họa giúp bạn dễ dàng áp dụng ngay cho ngôi nhà của mình.

Diện tích xây nhà trọn gói là gì?

Diện tích xây nhà trọn gói chính là tổng diện tích xây dựng được tính bằng mét vuông (m²), bao gồm toàn bộ phần công trình thi công như móng, sàn, ban công, sân thượng, mái… và là cơ sở để nhà thầu báo giá chi phí xây dựng.

Diện tích xây dựng (DTXD): Là diện tích thực tế của công trình được thi công trên lô đất, tính theo m². Diện tích xây dựng là diện tích tổng thể của lô đất dùng để thi công, tính trên diện tích thực tế của công trình xây dựng theo đơn vị mét vuông (m2). Đây là thước đo quan trọng để chủ đầu tư và nhà thầu xác định chi phí xây dựng trọn gói. Giá xây dựng thường được báo theo đơn giá/m².

Tổng quan về diện tích xây dựng nhà ở

Diện tích xây dựng nhà ở là một trong những yếu tố quan trọng nhất khi chuẩn bị thi công. Nó quyết định gần như toàn bộ chi phí, khối lượng vật tư, phạm vi thi công và thời gian hoàn thiện công trình. Diện tích tổng thể không đơn thuần là diện tích đất, mà còn bao gồm nhiều hạng mục phụ trợ như: phần móng, sàn, ban công, sân thượng, mái, ô trống,… Mỗi phần sẽ có cách tính hệ số khác nhau để đảm bảo chi phí được tính đúng – đủ – minh bạch.

Ý nghĩa quan trọng của diện tích xây dựng trong năm 2025:

Cơ sở để tính chi phí trọn gói chính xác, giúp chủ nhà chủ động tài chính.
Dự đoán khối lượng vật tư (gạch, xi măng, thép, gỗ, thiết bị,…).
Dễ dàng so sánh báo giá giữa các nhà thầu.
Hạn chế phát sinh, tránh tranh chấp giữa chủ đầu tư và đơn vị thi công.
Tối ưu thiết kế và đề xuất giải pháp hợp lý theo ngân sách.

Các loại diện tích trong xây dựng nhà ở trọn gói

Trong xây dựng nhà ở trọn gói, diện tích thường được chia thành nhiều loại khác nhau. Mỗi loại diện tích có cách tính riêng và hệ số quy đổi để xác định chi phí chính xác. Trong xây dựng hiện nay, có 3 loại diện tích phổ biến thường được đề cập đến đó là:

1. Diện tích sàn xây dựng

Diện tích sàn xây dựng (hay còn gọi là diện tích mặt sàn xây dựng) là tổng diện tích tất cả các sàn của một công trình, được tính từ mép ngoài tường bao, bao gồm:

Diện tích sử dụng bên trong các tầng
Ban công, logia, hành lang
Sàn mái, tầng kỹ thuật
Tầng tum, tầng áp mái
Tầng hầm hoặc nửa hầm (nếu có).

Cách tính diện tích sàn xây dựng: Tùy vào loại công trình và số tầng mà diện tích sàn xây dựng sẽ có những cách tính khác nhau. Dưới đây là các phương pháp phổ biến:

Diện tích sàn xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác (móng, tầng hầm,…).

Diện tích sàn xây dựng cho nhà biệt thự, liền kề, căn hộ:

Diện tích sàn xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác (móng, sân, tầng hầm, mái, ban công, tum...).

Các phần phụ sẽ được tính theo hệ số % tùy theo loại hình:

Móng băng: 30–50%
Móng cọc: 40–60%
Sân: 30–70%
Mái bê tông: 50–70%
Mái thái: 80–120%
Tầng hầm: 150–200%

Tính hệ số sử dụng đất (FAR)

Sau khi có tổng diện tích sàn xây dựng, ta có thể tính hệ số sử dụng đất như sau:

Hệ số sử dụng đất (FAR) = Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích lô đất

Diện tích sàn xây dựng là diện tích tất cả các tầng và bộ phận công trình, tính từ mép ngoài tường. Là thành phần quan trọng trong tổng diện tích xây dựng, có vai trò lớn trong tính chi phí và vật tư.

2. Diện tích tim tường

Tim tường là cách tính diện tích đo từ tâm tường ở trung tâm căn hộ. Hay còn được gọi là “diện tích sàn xây dựng”. Diện tích tim tường được tính bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Cách tính diện tích tim tường được áp dụng theo công thức như sau:

Diện tích tim tường = Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích để ở

3. Diện tích thông thủy

Diện tích thông thủy (thường gọi là diện tích sử dụng căn hộ) là phần diện tích thực tế mà chủ sở hữu có thể sử dụng trong không gian sống của mình. Cách hiểu đơn giản nhất: ở đâu nước có thể lan tỏa hoặc nơi có thể trải thảm thì đó là diện tích thông thủy. Theo quy định và cách tính phổ biến hiện nay, diện tích thông thủy sẽ bao gồm:

Diện tích bên trong căn hộ: phòng khách, phòng ngủ, bếp, khu sinh hoạt chung…
Diện tích tường bên trong căn hộ: Các tường nhỏ dùng để phân chia không gian.
Diện tích logia hoặc ban công: nếu được xây dựng gắn liền với căn hộ.

Những khu vực sau không được tính vào diện tích thông thủy:

Tường bao quanh tổng thể tòa nhà hoặc phần tường nằm ngoài phạm vi căn hộ.
Tường phân chia giữa các căn hộ với nhau.
Diện tích sàn có cột, dầm lớn chiếm chỗ.
Hộp kỹ thuật điện – cấp thoát nước – thông gió nằm bên trong căn hộ.

Công thức tính diện tích thông thủy:

Diện tích thông thủy = DT tường ngăn phòng + DT ban công +DTh ở – DDT tường bao quanh + tường phân chia căn hộ + DT sàn có cột + hộp kỹ thuật

Nói cách khác, diện tích thông thủy chỉ giữ lại những phần bạn có thể sử dụng, và trừ đi tất cả những phần “chiếm chỗ” hoặc không thuộc quyền sở hữu trực tiếp.

Tại sao cần phải tính diện tích xây nhà trọn gói?

Cách tính diện tích xây nhà trọn gói tại HCM là bước quan trọng nhất trước khi triển khai thi công bất kỳ công trình nào. Đây không chỉ là thao tác kỹ thuật mà còn là cơ sở quyết định ngân sách – thiết kế – vật tư – tiến độ của toàn bộ dự án.

Hiểu rõ chi phí của từng mục công việc cần thi công.
Dự toán được tổng chi phí xây dựng bao gồm cả chi phí xây nhà phần thô và xây dựng trọn gói.
Dự toán được kinh phí vật tư xây dựng.
Dự báo được số lượng và khối lượng vật liệu cần sử dụng cho từng khu vực.
Xác định chi phí đầu tư: Đơn giá xây dựng trọn gói được tính theo m² diện tích xây dựng. Khi biết rõ diện tích, chủ nhà dễ dàng nhân với đơn giá dự toán tổng chi phí.
Lập kế hoạch ngân sách: Gia chủ chuẩn bị nguồn vốn phù hợp, tránh tình trạng thiếu hụt hoặc vay mượn quá mức. Hạn chế rủi ro tài chính trong quá trình thi công.
Minh bạch và tránh gian lận: Mỗi nhà thầu có cách tính diện tích khác nhau, nếu không nắm rõ dễ bị tính sai hoặc “đội giá”. Tính diện tích chuẩn giúp so sánh báo giá giữa các nhà thầu một cách công bằng.
Kiểm soát vật tư và tiến độ: Diện tích càng lớn thì khối lượng vật liệu càng nhiều. Tính diện tích chính xác giúp quản lý vật tư, nhân công và tiến độ thi công.
Pháp lý và quy hoạch: Diện tích xây dựng liên quan trực tiếp đến giấy phép xây dựng và hệ số sử dụng đất. Nếu tính sai, công trình có thể vi phạm quy định hoặc không được cấp phép.

Phương pháp tính diện tích xây nhà trọn gói tại TPHCM

Để tính diện tích xây dựng một cách chính xác nhất, phương pháp tốt nhất vẫn là dựa trên bản vẽ thiết kế chi tiết. Tuy nhiên, trong trường hợp chủ nhà chưa có bản vẽ, bạn hoàn toàn có thể ước tính diện tích xây dựng thông qua các phương pháp. Những cách tính này giúp bạn hình dung tổng thể quy mô công trình, từ đó dự trù ngân sách hợp lý trước khi thi công.

1. Tính theo từng hạng mục thi công

Đây là cách tính phổ biến nhất và thường được các nhà thầu áp dụng khi báo giá xây nhà trọn gói. Cách tính này giúp chủ đầu tư dễ dàng kiểm soát từng hạng mục, tránh bỏ sót hoặc tính thừa diện tích. Bạn có thể tính diện tích tổng bằng công thức:

Tổng diện tích xây dựng = Diện tích xây dựng của móng + Diện tích xây dựng của sàn trệt và các sàn lầu + Diện tích xây dựng của mái + Diện tích xây dựng phần sân nhà + Diện tích xây dựng các hạng mục công trình phụ.

2. Cách tính diện tích tầng hầm

Tầng hầm là khu vực nằm hoàn toàn hoặc một phần dưới mặt đất, thường dùng để làm gara, kho chứa đồ, phòng kỹ thuật… Vì thi công phức tạp và yêu cầu kỹ thuật cao, diện tích tầng hầm luôn được tính với hệ số lớn hơn diện tích sàn.

Diện tích của tầng hầm được tính bằng 150% diện tích sàn.

3. Cách tính diện tích móng

Móng nhà là bộ phận chịu lực quan trọng, nâng đỡ toàn bộ kết cấu phía trên công trình. Tùy điều kiện đất và thiết kế, mỗi công trình sẽ sử dụng loại móng khác nhau. Các loại móng hiện nay bao gồm: móng đơn, móng băng, móng cọc, móng bè, hoặc móng cọc. Mỗi loại sẽ có hệ số riêng khi tính diện tích:

Diện tích của móng đơn là 30% diện tích sàn.
Diện tích của móng cọc là 50% diện tích sàn.
Diện tích của móng băng là 50% diện tích sàn.

4. Cách tính diện tích mái

Mái nhà không chỉ che nắng mưa mà còn ảnh hưởng đến thẩm mỹ và khả năng cách nhiệt của ngôi nhà. Mỗi loại mái có chi phí và hệ số diện tích khác nhau:

Diện tích mái tole được tính bằng 30% Diện tích sàn.
Diện tích mái bê tông cốt thép không lợp ngói được tính bằng 50% Diện tích sàn.
Diện tích mái bê tông cốt thép lợp ngói được tính bằng 100% Diện tích sàn.
Diện tích mái ngói (không dùng bê tông) được tính bằng 50% Diện tích sàn.

Công thức chung dễ nhớ

Đây là cách tính được sử dụng phổ biến trong báo giá xây nhà trọn gói năm 2025, giúp chủ nhà nắm được tổng quát chi phí và quy mô thi công. Để tính nhanh diện tích xây dựng khi chưa có bản vẽ, bạn có thể tổng hợp lại theo công thức:

Tổng diện tích xây dựng = Móng + Tầng trệt + Tầng lầu × hệ số + Mái × hệ số + Sân + Công trình phụ

Cách tính diện tích xây nhà trọn gói theo chuẩn quy định

Theo quy định của Bộ Xây Dựng, diện tích xây dựng là phần mặt đất được phép sử dụng và thể hiện trong công trình nhà ở. Đây là cơ sở quan trọng để dự toán chi phí, quản lý quy hoạch và đảm bảo tính minh bạch trong hợp đồng xây dựng.

Cách tính 1:

Diện tích sử dụng = Diện tích khu vực ở chính + diện tích công trình phụ

Phần diện tích chính: bao gồm các phòng chức năng như phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, không gian dưới cầu thang.
Phần diện tích phụ: gồm khu vườn, ban công, hành lang, nhà vệ sinh, phòng tắm và các không gian phụ trợ khác.

Cách tính 2:

Diện tích sử dụng = (A x B) + (C x D) - (E x F)

Trong đó:

A: Chiều dài mặt sàn
B: Chiều rộng mặt sàn
C: Chiều rộng sàn ban công
D: Chiều dài sàn ban công
E: Diện tích sàn có cột bên trong công trình
F: Diện tích sàn hộp kỹ thuật bên trong công trình

Phương pháp này thường áp dụng cho các công trình có nhiều chi tiết kỹ thuật, giúp tính toán chính xác hơn khi có ban công, cột hoặc hộp kỹ thuật.

An Đại Lộc – Đơn vị thiết kế và thi công xây dựng trọn gói uy tín tại Hóc Môn, TP.HCM

Thị trường xây dựng ngày càng phát triển, việc tìm kiếm một đơn vị thi công trọn gói uy tín, chuyên nghiệp và tận tâm trở nên vô cùng quan trọng. An Đại Lộc tự hào là đối tác tin cậy cho hàng trăm gia chủ và doanh nghiệp tại Hóc Môn, TP.HCM, mang đến dịch vụ thiết kế và xây dựng nhà ở, biệt thự, nhà phố và công trình thương mại chất lượng cao, đúng tiến độ và tối ưu chi phí. Điểm mạnh nổi bật của An Đại Lộc chính là dịch vụ tư vấn trọn gói, từ giai đoạn lên ý tưởng, thiết kế kiến trúc, bố trí công năng cho đến thi công hoàn thiện.

Chúng tôi đặt lợi ích và sự hài lòng của khách hàng lên hàng đầu, giúp mỗi ngôi nhà trở thành tổ ấm bền vững và hoàn hảo. Nếu bạn đang tìm một đơn vị thiết kế và thi công xây dựng trọn gói chuyên nghiệp, uy tín và tận tâm, hãy liên hệ ngay với An Đại Lộc để được tư vấn miễn phí và nhận báo giá chi tiết cho công trình của bạn.

---

CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG KỸ THUẬT AN ĐẠI LỘC