Đơn giá xây dựng nhà phố phần thô trọn gói tại TPHCM năm 2026

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản và xây dựng tại TP.HCM đang chứng kiến những bước chuyển mình mạnh mẽ về cả công nghệ lẫn tiêu chuẩn chất lượng. Việc sở hữu một ngôi nhà phố bền vững, hiện đại bắt đầu từ một "khung xương" vững chắc. Đó là lý do vì sao đơn giá xây dựng nhà phố phần thô luôn là mối quan tâm hàng đầu của các gia chủ. Không chỉ dừng lại ở những con số, xây thô năm 2026 còn gắn liền với các giải pháp vật liệu xanh và kỹ thuật thi công tiên tiến nhằm thích ứng với biến đổi khí hậu tại đô thị. Bài viết dưới đây không chỉ cung cấp đơn giá tham khảo mới nhất, mà còn giúp bạn hiểu rõ nội dung này chính là “kim chỉ nam” tài chính dành cho bạn.

Xây dựng phần thô nhà phố là gì?

Để hiểu một cách đơn giản nhất, nếu coi ngôi nhà là một cơ thể sống, thì xây dựng phần thô chính là tạo nên bộ khung xương, cơ bắp và hệ thống mạch máu bên trong. Đây là giai đoạn quan trọng nhất, quyết định sự vững chắc, hình dáng và tuổi thọ của công trình.

Định nghĩa "Xây dựng phần thô": Xây dựng phần thô là công đoạn hình thành nên khung kết cấu bê tông cốt thép, tường gạch và các hệ thống hạ tầng kỹ thuật âm tường.

Tính chất: Đây là phần "chìm" và "khung" của ngôi nhà. Nếu phần thô làm sai, việc sửa chữa sau này cực kỳ tốn kém và khó khăn.
Trách nhiệm nhà thầu: Thông thường, trong hợp đồng xây thô trọn gói, nhà thầu sẽ cung cấp cả Vật tư thô (cát, đá, xi măng, sắt thép...) và Nhân công (cho cả phần thô và phần hoàn thiện).

Các hạng mục chính trong thi công phần thô

Xây dựng phần thô nhà phố là thi công kết cấu khung nhà bao gồm móng, cột, dầm, sàn, tường, mái và hệ thống kỹ thuật âm tường – chưa bao gồm các hạng mục hoàn thiện thẩm mỹ. Xây dựng phần thô bao gồm 5 giai đoạn chính:

Phần móng: Là nền tảng chịu lực cho toàn bộ công trình. Gồm đào đất, đổ bê tông lót, gia công và lắp đặt cốt thép, coppha móng, giằng móng, đài móng,...
Phần khung: Thi công hệ khung chịu lực chính ngôi nhà gồm cột, dầm, sàn các tầng. Gồm gia công cốt thép, lắp coppha, đổ bê tông theo đúng bản vẽ kỹ thuật.
Xây tường: Xây tường bao bên ngoài, tường ngăn phòng bên trong. Sau đó thực hiện tô trát để tạo bề mặt phẳng, chuẩn bị cho công đoạn hoàn thiện.
Lắp đặt hệ thống kỹ thuật: Đi dây điện âm tường, ống cấp – thoát nước, tủ điện, đế âm, dây điện, ống máy lạnh… theo bản vẽ thiết kế.
Thi công cầu thang: Thi công bậc cầu thang và chiếu nghỉ bằng bê tông cốt thép, đảm bảo độ chính xác về độ dốc, chiều cao và an toàn trong sử dụng.
Thi công mái: Tùy theo yêu cầu có thể là mái bê tông cốt thép, mái tôn hoặc mái ngói. Gồm khung thép, lớp lợp và lớp cách nhiệt (nếu có).
Hệ thống hầm cầu, bể tự hoại: Thi công bể tự hoại, bể thu nước, hố ga… theo đúng vị trí thiết kế. Đảm bảo khả năng xử lý nước thải và dễ dàng bảo trì về sau.
Chống thấm công trình: Thực hiện chống thấm cho các khu vực dễ thấm nước như nhà vệ sinh, sân thượng, ban công, mái.
Dọn dẹp mặt bằng thô: Sau khi hoàn thành thi công phần thô, nhà thầu sẽ dọn dẹp sơ bộ, thu gom xà bần và chuẩn bị mặt bằng để chuyển sang giai đoạn hoàn thiện.

Đơn giá xây dựng nhà phố phần thô trọn gói tại TPHCM năm 2026

Dựa trên sự biến động của giá vật liệu và nhân công, đơn giá xây dựng nhà phố phần thô trọn gói 2026 và nhân công hoàn thiện năm 2026 được phân loại cụ thể theo quy mô và phong cách kiến trúc:

Tổng chi phí phần thô ≈ Đơn giá phần thô (m²) x Tổng diện tích xây dựng (m²)

Loại hình công trình Đơn giá (VNĐ/m²)

Nhà phố hiện đại
Nhà phố Tân cổ điển Giá liên hệ chi tiết
Biệt thự phố / Hiện đại Hotline: 0943.361.561
Nhà phố trong hẻm nhỏ

Công thức tính diện tích xây dựng phần thô chuẩn nhất 2026

Diện tích xây dựng phần thô = Diện tích sàn (m²) x Hệ số %)

Trong đó:

Diện tích hạng mục: diện tích thực tế của từng phần (móng, sàn, mái…).
Hệ số quy đổi: tỷ lệ % chuẩn để quy đổi diện tích phụ sang diện tích xây dựng.

Bảng hệ số tính diện tích chi tiết: Các hệ số này được quy chuẩn dựa trên định mức nhân công và vật tư:

1. Phần móng (Tính trên diện tích tầng trệt)

Móng đơn: 20% – 30% diện tích.
Móng cọc: 40% – 50% diện tích.
Móng băng: 50% – 70% diện tích.
Móng bè: 80% – 100% diện tích.

2. Phần hầm (Nếu có)

Độ sâu < 1.3m: 150% diện tích.
Độ sâu 1.3m – 1.7m: 170% diện tích.
Độ sâu 1.7m – 2.0m: 200% diện tích.
Độ sâu > 2.0m: 250% diện tích.

3. Phần thân (Diện tích các tầng)

Tầng trệt, tầng lầu: 100% diện tích.
Thông tầng (ô trống) > 8$m^2$: 50% diện tích.
Thông tầng < 8$m^2$: 100% diện tích (do vẫn phải làm đà và giàn giáo).
Ban công: 100% diện tích sàn ban công.

4. Phần mái và sân Thượng

Sân thượng có mái che (Tum): 100% diện tích.
Sân thượng không mái che: 50% diện tích.
Mái bê tông cốt thép (BTCT): 50% diện tích.
Mái ngói hệ kèo sắt: 70% diện tích (tính theo mặt nghiêng).
Mái ngói đổ bê tông: 100% diện tích (tính theo mặt nghiêng).
Mái tôn: 30% diện tích.

Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng phần thô năm 2026

Giá cả không còn cố định mà phụ thuộc vào rất nhiều biến số:

Giá vật liệu xây dựng biến động theo thị trường
Chi phí nhân công tại TP.HCM tăng theo từng quý
Quy mô công trình (mặt tiền, số tầng, diện tích xây dựng)
Vị trí thi công: hẻm nhỏ, trung tâm, ngoại thành
Điều kiện nền đất: yếu – trung bình – tốt.
Thời điểm thi công: mùa mưa hoặc mùa khô.

Lưu ý khi thi công xây dựng phần thô

Việc giám sát thi công xây dựng trọn gói phần thô HCM đòi hỏi sự tỉ mỉ vì đây là những hạng mục xây xong là lấp, rất khó sửa chữa về sau. Để đảm bảo ngôi nhà của bạn bền vững đến cốt lõi sau đây:

Có bản vẽ thiết kế chi tiết: Bản vẽ là cơ sở triển khai thi công chính xác, đảm bảo đúng kỹ thuật và công năng. Tránh tự ý thay đổi gây ảnh hưởng kết cấu công trình.
Định vị tim móng: Phải đo đạc chính xác so với ranh đất để tránh trường hợp xây lấn sang nhà hàng xóm hoặc làm lệch kết cấu chịu lực.
Vật liệu chất lượng: Lựa chọn vật tư đạt chuẩn như thép, xi măng, cát, đá, gạch… có thương hiệu và chứng từ rõ ràng để đảm bảo độ bền và tránh hư hỏng sau này.
Chọn nhà thầu uy tín: Nhà thầu chuyên nghiệp giúp đảm bảo tiến độ, chất lượng và tiết kiệm chi phí. Nên kiểm tra năng lực và cam kết bảo hành trước khi ký hợp đồng.
Giám sát thi công chặt chẽ: Chủ đầu tư cần thường xuyên kiểm tra, thuê giám sát độc lập để đảm bảo công trình được thi công đúng thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật.
Thi công đúng hệ thống kỹ thuật: Đảm bảo lắp đặt hệ thống điện, nước, điều hòa đúng vị trí theo bản vẽ M&E để tránh phải đục sửa, gây lãng phí khi hoàn thiện.
Chống thấm đúng kỹ thuật: Các khu vực sân thượng, nhà vệ sinh,… cần được chống thấm kỹ ngay trong giai đoạn phần thô để tránh thấm dột, hư hỏng sau này.
Không thay đổi thiết kế tùy tiện: Thay đổi kết cấu hoặc bố trí trong quá trình thi công dễ làm sai lệch toàn hệ thống và phát sinh chi phí không cần thiết.
Bảo dưỡng bê tông: Sau khi đổ xong, phải tưới nước giữ ẩm thường xuyên (đặc biệt là trong thời tiết nắng nóng ở Sài Gòn) để tránh nứt bề mặt do co ngót đột ngột.

Dịch vụ tư vấn thiết kế và thi công xây dựng nhà phố phần thô trọn gói tại TPHCM

An Đại Lộc là đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn thiết kế và thi công xây dựng nhà phố phần thô trọn gói tại TP.HCM. Với định hướng “Uy tín tạo nên giá trị”, chúng tôi không chỉ mang đến những công trình vững chắc mà còn đồng hành cùng khách hàng trong việc hiện thực hóa giấc mơ về một ngôi nhà hoàn hảo. Hơn một thập kỷ kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng nhà phố tại TP.HCM. Đã triển khai hàng trăm dự án nhà phố từ quy mô nhỏ đến lớn, đáp ứng đa dạng nhu cầu khách hàng.

Am hiểu đặc thù địa chất, khí hậu và quy chuẩn xây dựng tại TP.HCM, đảm bảo công trình bền vững theo thời gian. Với An Đại Lộc, mỗi ngôi nhà phố không chỉ là công trình xây dựng, mà còn là tổ ấm bền vững, nơi khởi nguồn hạnh phúc cho cả gia đình.